도시개발구역 지정규모(도시지역 1만~3만 제곱미터, 도시지역 외 30만 제곱미터·요건 충족 시 10만 제곱미터)와 수용·환지·혼용 방식의 개념·장단점. 지정규모 표는 교재 필답 기출(2011~2017)에 여섯 번 나왔다.
도시개발사업은 「도시개발법」에 따라 사업시행자가 도시개발구역 내에서 시가지를 조성하기 위해 시행하는 사업이다. 사업시행자는 국가, 지자체, 국가출연기관, 지방공사, 토지소유자 등이다(교재: 민간개발 활성화를 위해 제정). 수용 또는 사용방식, 환지방식, 또는 두 방식을 혼합한 혼용방식을 모두 적용할 수 있다(도시개발법 시행령 제31조). 교재 206쪽은 목적을 「계획적이고 체계적인 도시개발, 쾌적한 도시환경의 조성과 공공복리의 증진」으로, 대상을 주거·상업·산업·유통·정보통신·생태·문화·보건 및 복지 등 단일 또는 복합 기능의 단지나 시가지로 적는다.
두 방식의 갈림은 토지를 누가 갖느냐다. 수용방식은 원칙적으로 개발 토지를 공공이 소유하고 이용권만 분양해 개발이익의 사유화와 투기를 억제하지만 초기 사업비가 크다. 환지방식은 감보로 공공시설용지를 얻어 초기투자 비용이 적고 커뮤니티가 남지만 개발이익이 사유화된다.
| 대상 지역 | 승인 가능한 규모 | 비고 |
|---|---|---|
| 도시지역 — 주거지역 및 상업지역 | 1만 ㎡ 이상 | |
| 도시지역 — 공업지역 | 3만 ㎡ 이상 | |
| 도시지역 — 자연녹지지역 | 1만 ㎡ 이상 | |
| 도시지역 — 생산녹지지역 | 1만 ㎡ 이상 | 생산녹지지역이 도시개발구역 지정면적의 100분의 30 이하인 경우만 |
| 도시지역 외의 지역 | 30만 ㎡ 이상 | 아파트 또는 연립주택 건설계획이 포함되고 다음을 모두 갖추면 10만 ㎡ 이상: ① 초등학교용지 확보 + 관할 교육청 협의 ② 도로법 제10조부터 12조까지의 도로 또는 국토교통부령으로 정하는 도로와 연결되거나 4차로 이상의 도로 설치 |
| 구분 | 사용 및 수용방식 | 환지방식 |
|---|---|---|
| 개념 | 정부·공공기관이 법률에 의거 토지수용·대지조성 후 실수요자에게 공급, 또는 대지조성 후 건축까지 하여 임대·분양 / 토지자원의 비합리적 배분 극소화 / 나대지를 개발주체의 의도대로 개발해 시장성 제고 | 지가가 주변보다 높거나 대지의 효용증진을 위한 정비가 목적일 때 / 미개발 시가지·농지를 택지로 조성하며 공공시설 설치·변경, 토지의 교환·분할·구획변경·형질변경 — 환지나 감보 수반 / 저렴한 초기투자, 시가지 확장에 질서 부여, 공공시설용지 사전 확보 |
| 장점 | 공공에 의한 전면적 개발에 적합, 단기적 개발에 유리, 공공시설 확보에 유리, 불로소득의 사유화 방지(개발이익의 사회 환원) | 최소한의 사업비로 공공시설 확보, 지역 커뮤니티 존속, 주민 의견 반영 용이, 체비지 매각대금으로 사업비 부담 경감 |
| 단점 | 개인 사유재산권 침해 우려, 지역 커뮤니티 와해(기존 주민 재정착률 저조), 초기 사업비 과다 | 개발이익의 사유화·배분의 불공평성, 공공시설 확보율 저하, 일정규모 이하 소유자에게 불리, 사업 잉여금 부정 처리·불합리한 체비지 매각, 대지 분필이 자유로워 당초 설계와 다른 개발 우려 |
교재 206쪽은 작업형 택지개발의 단위를 근린지구, 면적 ±100ha, 인구 1~3만 명, 축척 1:2500~1:5000, 근거법 「도시개발법, 택지개발촉진법 등」, 계획대상 「용지계획」으로 정리한다. ±100ha(100만 ㎡)는 도시지역 외 기준 30만 ㎡의 세 배를 넘는 규모다. 지정규모는 계획지구가 사업 단위로 성립하는 하한이다.
출처: 김조교 도시계획기사 실기 교재 407쪽(1. 사업승인면적·2. 도시개발 사업방식의 종류) 원문 대조 · 206쪽 도시개발사업·택지개발 비교 · 468·480·487·498·501·505쪽 기출 문제 · 469·481·499쪽 해설 · 앵커 page:kjr-실기/407 · 관련 406쪽 용도구역 4종 · 408쪽 택지개발사업과 도시형생활주택 · 206쪽 우리나라 도시개발 · 468쪽 2011년 1회 문제