교재 408~409쪽 · 제1장 도시계획 관련법규 · 08 도시재생 1

08 도시재생 — 1. 사업 수법에 따른 구분

재개발을 개입 강도로 나눈 세 수법 — 가장 적극적인 전면재개발, 소극적인 수복재개발, 가장 소극적인 보전재개발 — 의 개념·대상·장단점(408~409쪽). 08절 제목은 도시재생이지만 내용은 재개발 수법이다.

1. 정의 교재 408~409쪽 1. 1)~3) ①

전면재개발(Redevelopment) — 부적정한 기존환경을 완전히 제거하고 합리적인 토지이용계획에 의해 새로운 환경 및 시설물로 대체시키는 가장 적극적인 방식. 철거를 위주로 한 도시재개발로서 노후화된 곳의 일부 혹은 전부를 철거하고 새로운 계획을 세워 시가지를 건설한다.
수복재개발(Rehabilitation) — 노후불량 상태가 관리나 이용의 부실로 발생한 경우, 본래의 기능을 회복하기 위하여 대부분의 기존 시설을 보존하면서 노후·불량 요인만 제거시키는 소극적 재개발방법(지역수복). 개별건물 전부 또는 일부를 수리·개조하고 필요하면 부대시설을 신설·정비한다.
보전재개발(Conservation) — 아직 노후·불량상태가 발생하지 않았으나 앞으로 우려가 있을 때 사전에 방지하기 위하여 채택하는 가장 소극적 방법. 역사적·문화적 건축물의 경관을 재개발계획을 통해 보전하고 필요한 만큼 개발한다.

2. 원리와 맥락

세 수법은 「얼마나 손대는가」의 축이다. 갈림 기준은 노후화의 정도와 기존 시설을 다시 쓸 수 있는가다. 물리적 기반이 취약해 재이용이 어려우면 전면, 노후화가 극심하지 않아 보존을 전제로 할 수 있으면 수복, 아직 건전하면 보전이다. 410쪽 개량재개발은 「수복재개발의 일종」이라 같은 축의 수복 쪽에 붙는다. 408쪽 사진은 전면재개발이 저층 밀집지를 고층 아파트 단지로 바꾼 모습이고, 409쪽 사진은 수복재개발이 기존 가구 골격을 유지한 모습이다.

3. 수치·기준 대상·장점·단점 대조 — 숫자 기준은 없다

수법	대상	장점	단점·특징
전면	지구의 기능변신·토지의 고도이용에 새 시설물이 필요할 때 / 완전철거정비 없이는 노후·불량 제거가 불가능할 때 / 철거정비 후 재건설이 기타방법보다 경제적일 때	기반이 취약해 재이용이 어려운 상황에서 기반시설정비·도시환경 개선·토지이용 효율성 제고	사업성 확보를 위한 고밀개발로 환경악화 / 규모가 커질수록 이해관계 복잡·사업비 과다 → 장기 동결·미시행 / 다양한 용도 소멸, 단일 대형건축물 → 다양성 상실, 가로 보행활동 저하, 주변과 부조화 / 경제성 치중 → 권력계층 이익도모, 철거·보상·이주 난제
수복	노후화 정도가 극심하지 않아 기존시설 보존을 전제로 하고 경제적으로 저렴한 경우	기존 자원 최대 활용·생활패턴 존중 → 변화 피해 최소화 / 도시의 다양한 기능과 우선순위에 따라 자연적으로 진행 → 마찰 최소화 / 토지이용형태·목적 변경 불필요 → 경제적	불량지구 전체에 대한 효율적·계획적 토지이용계획에 의한 종합적 계획 실현이 안 됨
보전	도심의 건축물·시설물이 건전하고 양호하게 보전된 지구 / 역사적·문화적 가치의 건축물·기념물이 많은 지구	노후화를 미연에 방지 → 자원 손실 경감 → 주거지·상업지까지 확대시행	역사·문화유산을 철거하지 않고 보존할 의무 대신 잔여부지 활용 인센티브·재정적 지원 / 대표 사업: 원형보존사업(시설물 이용제한, 개·보수, 향상된 도시서비스 공급)

4. 실무 적용

이 구분은 필답 서술 범위다. 교재 1·2편 작업형에는 재개발 도면 문제가 없다. 서술할 때는 수법 이름(영문 병기) → 개념 한 줄 → 대상 → 장점·단점 각 하나의 순서로 쓰면 표 한 행이 그대로 답안 한 칸이 된다.

5. 시험 포인트

교재 기출(468~508쪽)과 2018~2024 필답 정리표에서 전면·수복·보전 수법을 묻는 항목은 확인되지 않는다.
정리표의 「도시재생」 항목 — 2019년 2회 도시재생활성화전략·활성화계획·활성화지역 요건, 2020년 3-2회 활성화지역 요건·활성화계획·마을기업·혁신지구, 2021년 2회 도시재생 정의·도시재생선도지역 정의, 2022년 1회·2023년 4회 활성화계획·마을기업·혁신지구 — 은 이 쪽 내용이 아니다.
답안 어구: 「가장 적극적」(전면), 「소극적·지역수복」(수복), 「가장 소극적·사전 방지」(보전).

6. 혼동·오답

최상급은 둘뿐이다 — 「가장 적극적」은 전면, 「가장 소극적」은 보전. 수복은 「소극적」이다.
원형보존사업(교재 표기 Perservation, Preservation의 오타)은 보전재개발의 대표 사업이다. 둘은 상하 관계다.
전면재개발 개념의 「…전면재개발이라고도 함」은 자기 이름을 별칭으로 적은 문장이다. 다른 명칭이 빠졌을 가능성이 있다(교재 408쪽 확인불가).

이름	교재 쪽	무엇으로 나누나	종류
사업 수법	408~409	개입 강도(철거~보존)	전면·수복·보전재개발
사업대상	409~410	고치는 시가지의 종류	도심·주택·공장·시장재개발
재개발 방식	410	시행 방법	개량재개발(수복의 일종)·순환재개발(지구내·지구간)
도정법 사업유형	410	법정 정비사업(정비기반시설·건축물 상태)	주거환경개선·주택재개발·주택재건축(4)~6)은 취소선)
도촉법 재정비촉진지구	411	여러 법의 사업을 묶는 광역 지구의 유형	주거지형·중심지형·고밀복합형

08절 제목은 「도시재생」이지만 다섯 축은 모두 재개발·정비 쪽이다. 필답 정리표의 「도시재생」(활성화지역·마을기업 등)은 이 절에 없다.

출처: 김조교 도시계획기사 실기 교재 408쪽(08 도시재생 1. 1) 전면재개발)·409쪽(2) 수복재개발·3) 보전재개발) 원문 대조 · 410쪽 개량재개발 · 앵커 page:kjr-실기/408 · 관련 409쪽 사업대상에 따른 재개발 · 410쪽 재개발 방식·도정법 사업유형 · 411쪽 도촉법 재정비촉진지구 · 408쪽 택지개발사업과 도시형생활주택