교재 374쪽 · 5장 기타유형 · 5.2 물류유통단지 · 03 설계 · 1) 토지이용계획
5.2 물류유통단지 — 03 설계 · 1) 토지이용계획 · 설계 팁: 시설비율
용지는 유통용지(상업시설용지 포함)·공업용지·녹지용지·공공시설용지(필요시 주거용지), 구성비는 물류 30~35·상류 25~30·지원 20~25·공공 25~30%. Tip: 물류단지시설용지는 공공시설용지 제외 면적의 50% 이상, 그 안 물류시설용지 50% 이상.
1. 정의 교재 374쪽 1) 글머리 4개
- 개발대상지의 특성·기능·연계성·단계별 개발전략 등을 고려하여 계획을 수립한다.
- 토지는 유통용지(상업시설용지를 포함), 공업용지, 녹지용지, 공공시설용지로 구획하되, 필요한 경우 사택·기숙사의 설치를 위한 주거용지를 구획할 수 있다.
- 유통용지는 필요한 경우 주차장과 공업용지를 계획 한다.
- 공공시설용지는 도로, 환경오염방지시설, 기타 공공시설 부지로 구획한다.
2. 원리와 맥락
- 배치 기본 원칙은 셋이다: 유통(물류시설, 상류시설)기능·지원기능·공공기능으로 구분, 유사기능은 인접배치(기능의 효율성 극대화), 상충기능은 분리배치(기능간 상충성 배제).
- 물류는 단지 진입부(교통발생억제), 상류는 단지 중앙이면서 주 진입로 근거리 — 화물차는 깊이 들이지 않고 일반 이용자는 중심으로 모은다.
- 산업단지는 공업용지·녹지용지·공공시설용지로 구획하고 「공업용지 면적의 30%~50% 이상은 주요 유치업종의 부지면적」(352쪽, 357쪽은 30% 이상)이다. 물류단지는 유통용지가 첫 용지이고 비율 규칙이 2단 50%(공공 제외 면적 → 물류단지시설용지 → 물류시설용지)다.
3. 수치·기준 교재 374쪽 표 · Tip
| 기능 | 시설 | 구성비(%) | 시설 배치 구상 |
|---|
| 배치 기본 원칙 | - | 100 | 위 2. 원칙 3개 |
| 유통기능 | 물류 | 30~35 | 물류기능 접근성 고려 단지 진입부 배치(교통발생억제) · 화물차량 통향 발생시설 외부 출입성 고려 · 화물터미널, 창고, 집 배송단지 집적배치 |
| 유통기능 | 상류 | 25~30 | 상류기능 단지 중앙배치 · 단지 주 진입로에서 근거리 배치 |
| 지원 및 공공기능 | 지원 | 20~25 | 지원시설은 상류시설과 연계배치 · 가공제조시설은 물류시설과 연계배치 · 주거시설은 지원 및 상류시설과 연계 배치 |
| 지원 및 공공기능 | 공공 | 25~30 | 공원은 단지중앙배치 · 쓰레기처리시설은 단지외곽배치 및 농수산물 물류센터와 연계배치 |
Tip 설계 팁: 시설비율 — ① 물류단지시설용지의 비율이 공공시설용지를 제외한 면적의 50% 이상, ② 그 물류단지시설용지에는 물류시설용지가 50% 이상. ③ 물류시설을 포함한 2개 이상의 물류단지시설과 그 운영에 필요한 지원시설이 집단적으로 설치되어야 한다.
검산: 구성비 하한의 합은 30+25+20+25 = 100, 상한의 합은 120이다. 네 범위를 모두 지키며 합이 100인 배분은 하한 조합(30·25·20·25) 하나뿐이다. 이때 (물류+상류) 55 ÷ 공공 제외 75 = 73.3%, 물류 30 ÷ 55 = 54.5%로 Tip 두 조건을 만족한다.
4. 실무 적용
- 토지이용계획표는 물류시설용지·상류시설용지·지원시설용지·공공시설용지 행에 구성비를 넣고, 표 아래에 Tip 검산 두 줄((물류+상류)/(전체−공공) ≥ 50%, 물류/(물류+상류) ≥ 50%)을 적는다.
- 구상도: 쓰레기처리시설은 외곽이되 농수산물 물류센터 옆, 가공제조시설은 물류 옆, 주거는 지원·상류 옆에 둔다.
5. 시험 포인트
- 5.2 물류유통단지는 2004~2024 작업형 기출에 한 번도 나오지 않았다(볼트 「02 작업형 기출 2004-2024」). 교재 33쪽 기출유형 표도 5-2의 문제·답안 칸이 비어 있다.
- 답안 어구: 「유사기능 인접배치·상충기능 분리배치」, 「물류 진입부(교통발생억제)·상류 중앙」, Tip 「공공시설용지 제외 면적의 50% 이상 / 물류시설용지 50% 이상」.
6. 혼동·오답
- Tip의 분모는 둘 다 전체 면적이 아니다. 첫째는 공공시설용지를 제외한 면적, 둘째는 물류단지시설용지다. 물류단지시설용지에 지원시설용지를 넣지 않는다(370쪽 정의상 별도).
- 녹지용지 자리가 없다. 1)은 녹지용지를 독립 용지로 구획하는데 구성비 표에는 녹지 칸이 없고 하한 합이 이미 100%다. 공공 25~30% 안에 넣으면 도로 15~20%(375쪽)와 녹지용지(376쪽: 구역면적 30만㎡ 미만 15% 이상, 30만㎡ 이상 20% 이상)만으로 최소 30~35%가 되어, 30만㎡ 이상에서는 공공 상한 30%를 넘는다.
- 「유통용지는 필요한 경우 … 공업용지를 계획」 — 공업용지가 독립 용지이면서 유통용지 안 계획 대상으로도 적혀 있다(378쪽 계획조건도 같은 문장).
- 표의 「상축기능은 분리배치」는 괄호(기능간 상충성 배제)로 보아 「상충기능」, 「화물차량 통향」은 「통행」의 오기다.
출처: 김조교 도시계획기사 실기 교재 374쪽(03 설계 1. 설계 방법 1) 토지이용계획, 구성비 표, Tip 설계 팁: 시설비율) 이미지 원문 대조 · 비교: 352·357쪽 산업단지 토지이용, 375쪽 도로 표, 376쪽 녹지계획, 378쪽 계획조건 · 기출: 교재 33쪽 기출유형 표 + 볼트 김조교_실기 「02 작업형 기출 2004-2024」 · 앵커 page:kjr-실기/374 · 앵커 page:kjr-실기/374 · 관련 374쪽 가로망계획 · 372쪽 주요유치 업종 · 375쪽 시설배치계획 · 375쪽 지원시설과 녹지계획 · 352쪽 산업단지 토지이용계획 · 357쪽 산업단지 계획기준 종합