교재 403쪽 · 제1장 도시계획 관련법규 · 06 용도지역지구제 · 1. 용도지역
06 용도지역지구제 — 1. 용도지역
도시·관리·농림·자연환경보전 4개 용도지역과 세분의 지정 목적, 그리고 용도지역별 건폐율·용적률(주거 70%·500%, 상업 90%·1,500%, 공업 70%·400%, 녹지 20%·100%, 관리 40%·100%, 농림·자연환경보전 20%·80%).
1. 정의 교재 403쪽 1) 용도지역의 세분 표
- 도시지역 — 인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 그 지역에 대하여 체계적인 개발·정비·관리·보전 등이 필요한 지역. 주거지역(거주의 안녕과 건전한 생활환경의 보호), 상업지역(상업이나 그 밖의 업무의 편익 증진), 공업지역(공업의 편익 증진), 녹지지역(자연환경·농지 및 산림의 보호, 보건위생, 보안과 도시의 무질서한 확산 방지를 위한 녹지 보전)으로 나눈다.
- 관리지역 — 도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위하여 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나 농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리할 필요가 있는 지역.
- 농림지역 — 도시지역에 속하지 아니하는 「농지법」에 따른 농업진흥지역 또는 「산지관리법」에 따른 보전산지 등으로서 농림업을 진흥시키고 산림을 보전하기 위하여 필요한 지역.
- 자연환경보전지역 — 자연환경·수자원·해안·생태계·상수원 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호·육성 등을 위하여 필요한 지역.
2. 원리와 맥락
관리지역 세분 3개는 「무엇에 준해 관리하는가」로 갈린다. 보전관리지역은 자연환경 보호·산림 보호·수질오염 방지·녹지공간 확보·생태계 보전을 위해 보전이 필요하나 주변 용도지역과의 관계상 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기 곤란한 지역, 생산관리지역은 농업·임업·어업 생산 등을 위해 관리가 필요하나 농림지역으로 지정하여 관리하기 곤란한 지역, 계획관리지역은 도시지역으로의 편입이 예상되거나 자연환경을 고려하여 제한적인 이용·개발을 하려는 지역으로서 계획적·체계적인 관리가 필요한 지역이다. 용도지역은 396쪽 위계도에서 도시·군관리계획 결정 사항의 첫 칸이다.
3. 수치·기준 교재 403쪽 2) 표 — 세분 이름은 교재에 없음
| 용도지역 | 행 | 건폐율 | 용적률(이상~이하) |
|---|
주거지역
(상한 70% · 500%) | 1 | 50% 이하 | 50~100% |
| 2 | 50% 이하 | 100~150% |
| 3 | 60% 이하 | 100~200% |
| 4 | 60% 이하 | 150~250% |
| 5 | 50% 이하 | 200~300% |
| 6 | 70% 이하 | 200~500% |
상업지역
(상한 90% · 1,500%) | 1 | 90% 이하 | 400~1,500% |
| 2 | 80% 이하 | 300~1,300% |
| 3 | 70% 이하 | 200~900% |
| 4 | 80% 이하 | 200~1,100% |
공업지역
(상한 70% · 400%) | 1 | 70% 이하 | 150~300% |
| 2 | 70% 이하 | 200~350% |
| 3 | 70% 이하 | 200~400% |
녹지지역
(상한 20% · 100%) | 1 | 20% 이하 | 50~80% |
| 2 | 20% 이하 | 50~100% |
| 3 | 20% 이하 | 50~100% |
관리지역
(상한 40% · 100%) | 1 | 20% 이하 | 50~80% |
| 2 | 20% 이하 | 50~80% |
| 3 | 40% 이하 | 50~100% |
| 농림지역 | - | 20% 이하 | 50~80% |
| 자연환경보전지역 | - | 20% 이하 | 50~80% |
표 제목은 「용도지역의 구분 및 목적」이지만 내용은 건폐율·용적률이다. 각 용도지역 칸의 상한은 그 아래 행들의 최댓값과 같다(예: 주거 70%·500% = 6행). 행 수는 주거 6·상업 4·공업 3·녹지 3·관리 3으로 세분 개수(1편 58·60~62쪽, 이 쪽 관리지역 3세분)와 같지만, 표에 세분 이름이 없어 행과 세분의 대응은 교재 403쪽에서 확인불가다.
4. 실무 적용
- 대상지 판정 순서는 4대 용도지역 → 도시지역 4구분 → 세분이다. 관리지역은 도시지역 편입 예상 여부(계획관리)와 보전·생산 필요성으로 세분을 가른다.
- 이 표의 건폐율·용적률은 용도지역별 개발 밀도의 상한이다. 1편 용도지역 면적산정(58~62쪽)과 3편 용도지역 수요추정(450쪽)에서 쓰는 건폐율·층수는 이 상한 안에서 잡는다.
5. 시험 포인트
- 2018~2024 필답 정리표: 「용도지역 종류」 2020년 3-2회 · 2022년 2회 · 2022년 4회 · 2023년 4회, 「도시지역 종류」 2022년 4회, 「주거지역 분류」 2018년 4회 · 2023년 2회, 「주거지역 목적 분류」 2020년 1회, 「건폐율 용적률 — 두 개 이상 용도지역」 2019년 1회, 「건폐율 용적률 층 수 계산」 2020년 3회 · 2022년 4회 · 2023년 1회.
- 용도지역 종류는 4대 지역 → 도시지역 4구분 → 관리지역 3세분까지 위계로 쓴다. 정의 키워드: 도시 「밀집」, 관리 「준하여 관리」, 농림 「농업진흥지역·보전산지」, 자연환경보전 「수자원·해안·생태계·상수원·문화재·수산자원」.
6. 혼동·오답
- 관리지역 정의는 두 갈래다: 도시지역에 「준하여」(인구·산업 수용) 또는 농림지역·자연환경보전지역에 「준하여」(농림업 진흥·자연환경·산림 보전).
- 보전관리(자연환경보전지역으로 지정하기 곤란)와 생산관리(농림지역으로 지정하기 곤란)의 「곤란한」 상대를 바꿔 쓰지 않는다.
- 표의 행을 세분 이름으로 바꿔 읽는 것은 추정이다. 주거 6행은 58쪽 세분 순서(제1종전용→준주거)와 개수가 맞지만, 녹지는 62쪽이 자연·생산·보전 순으로 써서 순서 대응이 성립하지 않는다.
- 교재 기준(2018년판) 수치다. 일부 행의 용적률 하한(상업 1·2행 400%·300%, 주거 2·4·5행, 공업 2·3행 200%)은 개정 가능성이 있어 시행령 원문 확인이 필요하다.
출처: 김조교 도시계획기사 실기 교재 403쪽(1) 용도지역의 세분 표·2) 건폐율·용적률 표) 원문 대조 · 세분 개수: 1편 58·60~62쪽 · 기출: 필답 출제 패턴 정리표(2018~2024) · 앵커 page:kjr-실기/403 · 관련 1편 58쪽 용도지역 구분과 주거지역 · 1편 62쪽 녹지지역 · 404쪽 용도구역과 용도지구 · 405쪽 용도지구의 세분 · 450쪽 용도지역 수요추정 예제