교재 139쪽 · 작업형 기본과정 · 1.5 역세권 지구단위계획 【조건분석】
역세권 지구단위계획 — 조건분석
건폐율×층수=810% — 136쪽 조건 9개를 실제 계산식으로 한 줄씩 번역하는, 제1장의 마지막 쪽.
1. 정의 교재 139쪽 조건분석 표
이 쪽은 136쪽 계획조건 9개 항목을 각각 어떻게 계산에 활용하는지 한 줄씩 번역한다 — 문제(조건 제시)와 이론(계산 방법)을 잇는 「번역표」 역할이다.
2. 원리와 맥락 용적률=건폐율×층수 공식이 실전에서 어떻게 쓰이는가
- 「용적률 상한 900%, 90% 이하 사용」 조건은 810%라는 목표값을 정해준다. 조건분석표는 이를 99쪽 공식 용적률=평균층수×건폐율로 다시 쓴다 — 즉 건폐율과 층수의 곱이 810%가 되도록 조합을 찾으라는 뜻이다(예: 건폐율 54%×층수 15=810, 건폐율 50~60% 범위 안에서 성립).
- 인동간격 5m를 「건물과 건물 사이 각 2.5m씩」으로 나눈 해석은, 90쪽 가구계획의 「국지도로 배치간격」처럼 전체 이격거리를 인접 필지가 절반씩 부담하는 논리를 보여준다.
- 지구단위계획수립기준 제3장 제8절은 도로·광장·공원용지는 건폐율·용적률 산정용 대지면적에서 제외한다고 명시한다 — 52~55쪽에서 배운 「공공시설용지」와 「주택건설용지」의 구분이, 여기서는 용적률 계산의 분모에서 아예 빼는 것으로 이어진다.
3. 조건분석표와 지구단위계획수립기준 이 쪽의 핵심(원문 그대로)
| 출제조건 | 조건분석 |
|---|
| 1. 건축물 9~10동 필지계획(면적·층수 다른 것 3개 이상) | 계획면적 1ha에 9~10개 필지분할 |
| 2. 최소건축면적 300㎡ | 최소건축면적+건폐율로 최소대지면적 산출 |
| 3. 건폐율 50~60% | 건폐율로 최소~최대 대지면적과 층수 산정 |
| 4. 용적률 상한 900%(90% 이하 사용) | 용적률=건폐율×층수 → 810% |
| 5. 인동간격 5m | 건물 사이 각 2.5m씩, 합 5m 이격 |
| 6. 건축선(외부도로 5m 이상) | 외부도로(간선) 접한 토지경계선에서 건축선 간격 5m 이상 |
| 7. 내부도로 3m 이상 이격 | 내부도로(국지)에서 건축바닥면적 간 간격 3m 이상 |
| 8. 최고층수 15층 | 15층을 넘지 않도록 계획 |
| 9. 층고 3.5m | 1층당 높이 3.5m |
지구단위계획수립기준 제3장 제8절(건폐율·용적률·높이 등): (1) 건폐율·용적률은 대지별 산정하되, 스카이라인 형성·구역중심지 조성을 위해 필요시 세분된 용지를 하나의 대지로 보아 산정 가능. (2) 도로·광장·공원용지는 건폐율·용적률 산정용 대지면적에 삽입하지 않는다.
4. 실무 적용
- 계획면적 1ha 기준으로 9~10개 필지분할을 시도하고, 각 필지의 최소대지면적(300㎡÷건폐율)을 역산해 실현 가능성을 검증한다.
- 용적률 810% 목표를 만족하는 건폐율×층수 조합을 여러 개 시산해 9~10동에 층수 다양성(3개 이상)을 부여한다.
5. 시험 포인트
- 「용적률 상한 900%, 90% 이하 사용」 조건에서 목표값 810%를 즉시 계산해낼 수 있어야 한다.
- 도로·광장·공원용지가 건폐율·용적률 산정 대지면적에서 제외된다는 지구단위계획수립기준 조항은 서술형 답안의 근거로 인용 가능하다.
6. 혼동·오답
- 인동간격 5m를 "한쪽 건물이 전부 부담"으로 쓰지 않는다 — 조건분석에 양쪽이 각 2.5m씩 나눠 부담한다고 명시돼 있다.
- 도로·광장·공원용지를 대지면적에 포함해 건폐율·용적률을 계산하지 않는다 — 지구단위계획수립기준상 명시적으로 제외된다.
출처: 김조교 도시계획기사 실기 교재 139쪽(역세권 지구단위계획 조건분석 표, 지구단위계획수립기준 제3장 제8절) · 앵커 page:kjr-실기/139 · 관련 136쪽 1.5 역세권 지구단위계획 문제 · 55쪽 용지계획