교재 93쪽 · 6장 가구 및 획지계획 · 4. 상업용지
1. 상업용지 · 2. 획지의 규모
세장비 1.0을 기준으로 판매시설은 가로로 넓게, 여관·음식점은 세로로 깊게 — 89쪽 주택 세장비와 반대 논리.
1. 정의 교재 93쪽 1.~2.
상업용지는 구역 중심지의 주간선·보조간선도로 교차로 주변에 계획하며, 도로를 따라 1열 배열 뒤에 2열 배열을 둬 접근성을 확보하고 정형화된 형태를 유지한다. 가구 단변은 1열 배치 시 20~60m, 장변은 단변의 2~3배인 80~200m가 적당하다.
획지 규모는 도로의 위계에 큰 영향을 받으며, 동일 용도라도 도로 규모와 비례해 커진다. 획지가 과대·과소하면 경제적 손실과 환경 질적 저하를 초래하므로 용도·수요·지역특성을 고려해 결정한다.
2. 원리와 맥락 89쪽 주택 세장비와 정반대 방향
- 89쪽 단독주택 세장비는 일조권이 기준이었지만, 상업용지 세장비는 보행 접근성과 상업적 노출도가 기준이다 — 완전히 다른 논리로 같은 「세장비」 개념을 쓴다.
- 세장비 ≤ 1.0(폭이 깊이보다 긴 유형)은 보행 접근성·건물 상징성·기능성이 필요한 용도(판매시설·공공업무시설·주유소)에 유리하다. 세장비 ≥ 1.0(폭이 깊이보다 짧아도 되는 유형)은 전면 폭이 넓을수록 땅값이 비싸 수익성이 떨어지는 폐쇄적 용도(여관 등)나 주방이 안쪽에 있는 용도(음식점)에 유리하다.
3. 상업용지 규모 기준 이 쪽의 핵심
| 구분 | 기준 |
|---|
| 가구 단변(1열 배치) | 20~60m |
| 가구 장변 | 단변의 2~3배(80~200m) |
| 세장비 ≤ 1.0 (폭 긴 유형) | 근린상가·백화점·쇼핑센터(판매), 경찰서·소방서·우체국·동사무소·파출소(공공), 주유소(기능) |
| 세장비 ≥ 1.0 (깊이 긴 유형) | 여관 등 폐쇄적 용도, 대중음식점(주방이 도로 안쪽) |
규모별 시설: 소규모(300~1,000㎡)=근린생활·근린공공·소규모 종교시설, 중규모(1,000~2,000㎡)=소규모 업무·중규모 종교시설·병원, 대규모(2,000㎡ 이상)=판매시설·공공업무시설·종교시설·도서관.
4. 실무 적용
- 판매·공공시설 배치 시 도로 전면 폭을 넓게(세장비 낮게), 여관·음식점류는 좁고 깊게(세장비 높게) 획지를 분할한다.
- 건물 용도가 정해지면 규모별 시설표(소·중·대규모)로 적정 획지 면적을 역산한다.
5. 시험 포인트
- 세장비 ≤1.0과 ≥1.0에 해당하는 용도를 각 3개 이상 정확히 매칭한다 — 「원칙은 폭이 넓을수록 유리하나 예외가 있다」는 논리 흐름까지 서술하면 완성도가 높다.
- 가구 단변(20~60m)·장변(80~200m, 단변의 2~3배) 비율은 계산형 문제의 기본형이다.
6. 혼동·오답
- 89쪽 주택 세장비 원리(방향에 따라 크게/작게)와 93쪽 상업용지 세장비 원리(용도에 따라 ≤1.0/≥1.0)를 같은 논리로 섞어 쓰지 않는다 — 기준 자체(일조권 vs 접근성·수익성)가 다르다.
- "상업용지는 무조건 도로 전면 폭이 넓어야 유리하다"고 단정하지 않는다 — 원칙은 그렇지만 여관·음식점처럼 예외 용도가 명시돼 있다.
출처: 김조교 도시계획기사 실기 교재 93쪽(상업용지 배치, 획지 규모, 규모별 시설, 세장비 기준) · 앵커 page:kjr-실기/93 · 관련 92쪽 커뮤니티 형성과 단독주택지 유형 · 60쪽 상업지역